외부의 시선을 통해 비춰진 구룡마을 주민들의 모습은 둘 중 하나다. 맹목적으로 재개발을 요구하는 욕심쟁이거나, 누군가의 도움을 절박하게 기다리는 불운한 빈민이거나. 그것이 마을의 일면에 불과하다는 것을 바깥에서는 애써 보려 하지 않는다. 구룡마을은 산업화 경쟁에서 자신의 의지와 관계없이 밀려난 사람들이 살아남기 위해 모여든 곳이고, 그것은 우리가 함께 만든 도시화의 그림자라는 것을 외면한다.
미디어에서도 구룡마을은 강남의 마지막 남은 노른자위 땅으로 그려진다. 아파트 불패 신화에 대한 기대는 이곳에도 투영되고 있다. 정부는 서울의 집값을 잡기 위해 세금, 대출, 공급대책 등 다양하고 강력한 규제를 내놨지만 거래절벽이 이어지는 가운데서도 강남 3구의 지난 3년 간 아파트 평균 매매가는 3.3㎡ 당 2000만원 이상 상승했다. 현재 구룡마을 맞은편 40평 아파트의 매매가 역시 40억원을 호가한다.

산과 공원을 끼고 있는 구룡마을에 아파트가 들어선다면 어떻게 될까, 투기꾼들은 꿈에 부풀어 구룡산과 그 옆의 대모산을 바라본다. 구룡마을에 살아본 적도 없던 누군가는 폐허의 거리를 걸으며 돈 냄새를 맡았다. 지금도 몇몇 외부 사람들은 마을 협의체에 찾아와 쓰러져 가는 판자촌의 매매가를 묻는다.

또는 정치인이나 연예인이나 기업들이, 때가 되면 찾아와 생색을 내는 공간으로 구룡마을은 이용된다. 추운 겨울에도 따가운 햇빛 아래 땀을 흘리는 기부자들, 마을 곳곳 빼곡히 쌓여가는 검은 연탄들, 순박한 반가움에 악수로 맞아주는 주민들. 이들이 얻어가는 이미지는 주민들의 지친 삶의 모습을 프레임 안에 담아가는 것으로 등가교환 된다.
구룡마을 개발은 지난 2016년 서울시 도시계획위원회가 확정한 개발계획 수립안을 중심으로 시행사인 서울주택도시공사(SH)에서 추진 중이다. 계획대로라면 지난해에 임대 1107가구를 포함한 2692세대 규모의 아파트 단지가 들어섰어야 했다. 하지만 주민협의체들의 반대로 개발 추진은 표류했고 코로나바이러스감염증-19의 확산으로 합의를 위한 회의마저 더디게 진행되고 있는 상황이다. 개발이 미뤄지며 주민들은 이러지도 저러지도 못한 채 막연한 세월을 보내고 있는 중이다.

<투데이신문>은 개발 추진과 함께 투기와 탐욕의 멍에를 함께 안아야 했던, 그러나 구룡마을을 제2의 고향으로 여기고 수십년간 서로 울고 웃으며 살아왔던 주민들의 목소리를 담기 위해 마을을 찾았다. 양극단 어딘가에 자리한 마을의 모습을 보고 싶었다. 그리고 구룡마을은 어떻게 투기의 대상이 됐고 한국사회 부동산 욕망이 어떤 과정을 거쳐 이곳에 투영됐는지를 확인하고자 했다.

현재 구룡마을은 사실상 부동산 투기를 위한 매매가 금지됐다. 토지거래허가구역으로 묶여 있어 일정 규모 이상의 토지거래는 관할 지자체장의 허가를 받아야 하기 때문이다. 더욱이 구룡마을은 지난 2016년 공영개발이 확정되면서 과거 이른바 딱지를 구입하고 들어온 투기꾼들조차 손실을 입게 됐다. 하지만 실시계획 인가와 함께 보상 물건 내역이 공개된 이후에는 경매를 통해 마을 내 토지를 매입하려는 움직임이 나타났다. 그중 일부는 실제로 경매에 성공한 사례를 공유했고 일각에서는 매입 후 예상 수익률까지 제시하며 기획 부동산처럼 투자자들을 모으는 곳도 있었다.

시세차익을 쫓아 투기꾼들이 마을에 유입되자 주민들의 삶은 깊은 갈등으로 피폐해졌고, 이제는 민영개발의 꿈은 사실상 무산됐지만, 구룡마을 바깥에서는 여전히 강남의 마지막 금싸라기 땅의 개발 호재를 포기하지 못한 모습이다.
전국철거민협의회 이호승 대표는 “구룡마을의 땅의 가치가 올라가면서 서로 권리를 주장하기 시작했고 이해관계가 벌어졌다. 이후 딱지라는 것이 등장했고 거래가 이뤄지면서 마을이 복마전이 됐다”라며 “멀쩡한 땅에 개발 이야기가 나오면서 프리미엄을 올리고 땅의 가치를 나눠 먹는 방식이 이어진다면 부동산 투기는 계속될 수밖에 없다. 이 과정에서 땅의 가치를 소유했거나 임차를 했던 사람들은 오히려 미래가치를 송두리째 빼앗기고 있다”고 강조했다.

관련 자료를 직접 접한 바 있다는 손 교수는 책을 통해 당시 서울시 도시계획국장이 1970년 경 평당 5100원의 가격으로 24만8368평의 토지를 매입했고, 이후 1971년 5월까지 3배 이상 상승한 평당 1만6000원의 가격에 18만평 가량을 매각해 20억원의 정치자금을 마련했다고 기술했다. 박정희 정권은 이밖에도 강남권 개발을 위해 영동 구획정리 지구를 개발촉진지구로 지정하면서 국세와 취득세, 등록세, 재산세, 도시계획세, 면허세 등의 지방세를 면제받을 수 있도록 해 지나친 특혜 조치를 내렸다는 비판을 받고 있다.

이와 함께 아파트지구 제도를 도입해 토지주들의 재산권 행사를 제한하고 고속버스터미널, 대법원, 검찰청 등의 공공시설 인프라는 물론, 명문 고등학교들을 강남으로 이전시킴으로서 이른바 8학군이 형성되는데 일조하기도 했다. 대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 전강수 교수는 ‘1970년대 박정희 정권의 강남개발’ 연구에서 박정희 정권의 강남개발이 한국사회에 남긴 유산으로 ▲부동산 불패 신화 ▲토건국가 시스템 ▲지대추구 사회 등 세 가지를 꼽았다.

전 교수는 “1960년 이전까지 우리나라에서 부동산 투기는 발생하지 않았다고 한다. 일제시대 지주들은 토지 매매를 통한 자본이득보다는 소작료 수취에 몰두했고, 해방 후에도 한 동안은 토지는 이용의 대상이었지 투기의 대상은 아니었다”라며 “박정희 정권의 강남개발은 이런 땅을, 국민 대다수가 주기적으로 부동산 투기 열풍에 휩쓸리며 부동산 불패신화를 신봉하고 강남을 부러워하는 탐욕의 땅으로 바꿔버렸다”고 지적했다.
부동산 투기 기조는 이후 더욱 심화됐다. 그리고 그 여파는 1980년대 중후반 3저 호황(저금리, 저유가, 저달러)에 따른 고도성장과 함께 아파트 값의 폭등으로 이어졌다. 이 과정에서 이사 갈 곳을 구하지 못한 전월세 세입자들 십수명이 안타까운 선택을 하며 사회적인 문제가 되기도 했다.
당시 청와대 경제수석을 맡았던 김종인 전 국회의원이 5대 재벌그룹의 기조실장들을 불러 비업무용 부동산을 매각하도록 압박했다는 이야기도 전해지지만 신도시, 뉴타운 등으로 이어진 대규모 도시 개발 행진은 재산 증식을 위한 부동산 투기 현상을 더욱 공고히 했다.

실제 2018년 국정감사에서 공개한 국내 상위 100대 기업이 보유한 토지는 2017년 기준 12억3000만평에 이르는 것으로 나타났다. 이는 여의도 면적의 1400배에 달하는 넓이로 2007년 4억1000만평과 비교해도 8억2000만평이 늘어났다. 다주택보유자들 역시 같은 기간 3.2채에서 6.7채로 보유 주택을 늘렸다.
경제정의실천연합은 “정부가 주택 공급을 확대하더라도 상위 1%에서 10% 이내의 상위 다주택보유자들이 대부분의 주택을 독식한다. 이러한 고장난 공급시스템의 구조적 문제에 대한 개선 없는 주택공급 확대는 다주택보유자들의 주택보유수만 늘려줄 수밖에 없다”라며 현재의 도시개발 체계가 부동산 투기를 방기하고 있음을 지적했다.

LH의 완전해체를 주장하는 홍동희 법학박사는 지난달 6일 관련 토론회에서 “LH는 지난 50년간 국민을 기만하며 토지주택 개발정보를 직접 사용하거나 상납해왔다”라며 “그 결과는 부동산 가격의 폭등으로 나타났다. 정부의 어떤 부동산 정책도 LH가 해체되지 않는 한 전혀 작동하지 않을 것이다”라고 꼬집었다.
전철협 이호승 대표 역시 정책입안자들이 이익을 나눠 갖는 등 토건세력화 되면서 지난 수십년간 부동산 투기가 근절될 수 없었다고 비판했다. 이들의 지적대로라면 부동산 가격 상승을 부추기고 특정 집단이 개발의 이익을 독식하는 현재의 방식으로는 한국사회에 깊게 뿌리 내린 부동산 투기 욕망을 통제하기 어려울 것으로 보인다.

아울러 이 같은 개발방식의 폐단은 개인 투기꾼들을 태어나게 했고, 구룡마을 같은 판자촌에 불법 딱지 거래가 이뤄지는 근본적인 원인으로 작용했다. 구룡마을에서 투기꾼들은 주민들의 거주권 확보와는 상관없이 시세차익을 위해 움직였고 개발 지연에 악영향을 줬다. 이는 일부 주민들이 투기꾼들의 유입이 없었더라면 민영이든 공영이든 진즉 개발이 이뤄졌을 거라고 아쉬움을 나타내는 이유이기도 하다.
이호승 대표는 “토지의 프리미엄을 올리고 미래가치를 나눠먹는 방식과 구조가 우리사회에 만연해 있다. 건설로 돈을 버는 것 자체는 누구도 뭐라고 할 수 없지만 모든 국민이 누려야할 가치를 특정 기관이나 집단이 독점하면서 부동산 투기를 조장하는 것이 문제다”라며 “부동산이 돈을 버는 수단이 돼서는 안 된다는 게 핵심인데 역대 정부나 국회의원들은 본질을 빗겨가고 있다. 우리의 다음 세대들은 땅과 부동산 문제로 힘들지 않도록 반드시 안정화가 이뤄져야 한다“고 강조했다.