외부의 시선을 통해 비춰진 구룡마을 주민들의 모습은 둘 중 하나다. 맹목적으로 재개발을 요구하는 욕심쟁이거나, 누군가의 도움을 절박하게 기다리는 불운한 빈민이거나. 그것이 마을의 일면에 불과하다는 것을 바깥에서는 애써 보려 하지 않는다. 구룡마을은 산업화 경쟁에서 자신의 의지와 관계없이 밀려난 사람들이 살아남기 위해 모여든 곳이고, 그것은 우리가 함께 만든 도시화의 그림자라는 것을 외면한다.
미디어에서도 구룡마을은 강남의 마지막 남은 노른자위 땅으로 그려진다. 아파트 불패 신화에 대한 기대는 이곳에도 투영되고 있다. 정부는 서울의 집값을 잡기 위해 세금, 대출, 공급대책 등 다양하고 강력한 규제를 내놨지만 거래절벽이 이어지는 가운데서도 강남 3구의 지난 3년 간 아파트 평균 매매가는 3.3㎡ 당 2000만원 이상 상승했다. 현재 구룡마을 맞은편 40평 아파트의 매매가 역시 40억원을 호가한다.

산과 공원을 끼고 있는 구룡마을에 아파트가 들어선다면 어떻게 될까, 투기꾼들은 꿈에 부풀어 구룡산과 그 옆의 대모산을 바라본다. 구룡마을에 살아본 적도 없던 누군가는 폐허의 거리를 걸으며 돈 냄새를 맡았다. 지금도 몇몇 외부 사람들은 마을 협의체에 찾아와 쓰러져 가는 판자촌의 매매가를 묻는다.

또는 정치인이나 연예인이나 기업들이, 때가 되면 찾아와 생색을 내는 공간으로 구룡마을은 이용된다. 추운 겨울에도 따가운 햇빛 아래 땀을 흘리는 기부자들, 마을 곳곳 빼곡히 쌓여가는 검은 연탄들, 순박한 반가움에 악수로 맞아주는 주민들. 이들이 얻어가는 이미지는 주민들의 지친 삶의 모습을 프레임 안에 담아가는 것으로 등가교환 된다.
구룡마을 개발은 지난 2016년 서울시 도시계획위원회가 확정한 개발계획 수립안을 중심으로 시행사인 서울주택도시공사(SH)에서 추진 중이다. 계획대로라면 지난해에 임대 1107가구를 포함한 2692세대 규모의 아파트 단지가 들어섰어야 했다. 하지만 주민협의체들의 반대로 개발 추진은 표류했고 코로나바이러스감염증-19의 확산으로 합의를 위한 회의마저 더디게 진행되고 있는 상황이다. 개발이 미뤄지며 주민들은 이러지도 저러지도 못한 채 막연한 세월을 보내고 있는 중이다.

<투데이신문>은 개발 추진과 함께 투기와 탐욕의 멍에를 함께 안아야 했던, 그러나 구룡마을을 제2의 고향으로 여기고 수십년간 서로 울고 웃으며 살아왔던 주민들의 목소리를 담기 위해 마을을 찾았다. 양극단 어딘가에 자리한 마을의 모습을 보고 싶었다. 그리고 구룡마을은 어떻게 투기의 대상이 됐고 한국사회 부동산 욕망이 어떤 과정을 거쳐 이곳에 투영됐는지를 확인하고자 했다.

또 관리비 및 공과금 부담 해소를 위해 실시계획 단계에서 현상설계 공모를 진행, 친환경, 에너지절약 등 관리비가 절감되는 미래 지향적 주택을 검토하기로 했다. 이밖에 시는 거주민 재정착이라는 목표로 삼고 마을공동체 분야 활동가 투입도 염두에 두고 있다. 시와 SH는 이 같은 청사진을 바탕으로 주민들을 먼저 다른 임대주택으로 이사 보내는 선 이주 정책을 펼쳤다. 선 이주는 주민들을 내보낸 후 본격적인 착공에 나서려는 이유가 가장 크겠지만, 화재 등 불의의 사고로 인한 인명피해를 막기 위한 목적도 있었다. 이에 따라 지난 3월 기준 이주대책 대상가구 총 1107세대 중 454세대가 임대아파트로 먼저 떠났다.

하지만 개발 일정이 수년 가까이 미뤄지면서 먼저 마을을 떠난 사람들은 속앓이를 할 수밖에 없었다. 당초 계획대로라면 2018년에는 공사를 시작해 2020년 말께 사업이 마무리 됐어야 했다. 주민들에 따르면 2020년 입주로 명시됐던 선 이주 계약서는 2025년으로 수정된 것으로 알려졌다.

한 주민은 “이주가 시작된 지 3년이 넘은 세대들도 많은데 그동안 임대료는 임대료대로 부담해오고 아무것도 진행된 게 없다”라며 “하루라도 젊었을 때 들어가서 살아보는 게 어떻게 보면 큰 목표 중에 하나인데 주민들 사이에서는 개발이 진짜 되는 거냐는 의문도 생기고 있다”고 말했다. 다른 주민 역시 “어떻게 보면 서울시나 SH의 약속 위반이다. 기다린 세월이 2배 늘어나게 생겼는데 결국 나가 있는 사람들만 피해를 보는 격이니 선 이주민들의 원성이 대단하다”라며 “나가 있다 보니 돈은 돈대로 더 들어가고 생활 터전은 잃어버리고 좋은 곳에서 살고자 하는 희망도 꺾이고 있다”고 하소연했다.

하지만 실시계획 고시를 앞두고 서울시가 구룡마을 부지에 4000세대 가까운 공공임대를 공급하겠다는 발표를 내놓으면서 사업이 원점으로 돌아가는 것 아니냐는 우려가 제기됐다. 시는 보도자료를 통해 “기존 공공 ‘분양+임대단지’를 전면 임대단지로 전환 검토함으로서 주거시장의 안정화를 모도하고 로또분양 등 분양차익 발생에 의한 불로소득을 원천적으로 차단할 수 있는 근본대책을 마련할 계획”이라고 밝혔다. 그러나 강남구는 4000세대 임대와 관련한 사전 논의는 없었다며 난색을 표했고 기존의 실시계획에 따라 사업을 진행하는 것으로 알고 있다는 설명을 내놨다. 이후 시는 내용이 와전된 부분이 있다며 진화에 나섰고 서울시, SH, 강남구 등이 참여하는 TF를 구성해 공급 규모와 분양·임대 비율 등을 논의하기로 했다.

시 관계자는 이와 관련 “내용이 와전된 부분이 있다. SH에서 분양하는 공공분양을 임대아파트로 전환이 가능한지 검토하겠다는 말이었고 SH, 강남구와 TF를 운영하고 있다”라며 “기본적으로는 사업성이 나와야 하기 때문에 여러 가지 상황을 놓고 분석하고 있다”고 설명했다.

이 가운데 올해 초 국토교통부가 구룡마을 개발사업에 참여할 수도 있다는 이야기가 나오면서 주민들의 혼란은 더욱 가중됐다. 일각에서는 국토부가 참여할 경우 재정착 거주민에게 임대가 아닌 분양아파트를 제공하는 방안도 검토할 수 있다며 환영하는 목소리도 들렸지만, 개발계획의 수정 재검토, 국토부 참여를 위한 시행령 제정 등이 예상되는 만큼 사업이 다시 원점으로 돌아갈 가능성도 배제할 수 없다. 국토부 참여 검토를 제안한 것으로 알려진 강남구청은 이와 관련한 질의에 답변을 아꼈지만 서울시는 현실적으로 쉽지 않을 것이라고 판단했다. 시 관계자는 “기존의 계획대로 추진했으면 하는 의견이다. 국토부가 추진한다고 해서 바뀌는 것은 공공주택이냐 도시개발에 따른 사업이냐의 차이 뿐일 것”이라며 “그동안 구룡마을은 10년 가까이 공론화 과정을 거쳤는데 이를 단숨에 바꾸는 건 쉽지 않을 것 같다”고 말했다.

특별분양은 ‘공익사업을 위한 토지보상법’을 근거로 한다. 이들은 관련법에 따라 1989년 1월 이전 지어진 무허가건축물의 소유자에게 주택을 공급해야 한다고 주장하고 있다. 지자체들은 구룡마을의 판잣집들을 건축물로 보기는 어렵다며 ‘비닐간이공장물’로 간주했다. 특별분양을 요구하는 주민들은 구청이 마을의 집들을 건축물로 관리해온 근거가 있다며 행정심판 등 이의제기를 예고하고 있다. 지역주택조합을 통한 분양은 본래의 주민자치회에서 분리돼 설립된 동명의 주민자치회에서 제시하는 방안이다. 이 주민자치회는 국토부 훈령에 따라 거주민에게 조성원가로 토지를 공급하는 것이 가능한 만큼, 조성원가 토지공급이 이뤄지면 지역주택조합을 만들어 주민들이 자체적으로 아파트를 짓겠다는 의견을 내놓고 있다.

이밖에 토지주들로 구성된 본래의 주민자치회와 개발 논의 초기부터 공공개발을 지지해온 마을자치회는 임대 후 분양전환에 대한 검토를 요구하고 있다. 임대 후 분양주택은 5년, 8년, 10년 등으로 설정된 의무 임대기간이 지난 후, 비용을 치르고 주택을 분양받을 수 있도록 한 제도로 저소득층의 내 집 마련을 위해 도입됐다.

공공분양을 통한 지분적립형에 대한 주장도 유사한 취지에서 논의됐다. 지분적립형 공공분양 모델은 초기 분양가의 20~25% 지분만 취득한 후 나머지 지분을 20~30년 동안 분납하며 주택을 소유할 수 있도록 한 제도다. 실제 서초구 위치한 판자촌 성뒤마을은 지분적립형을 활용한 주택 공급이 유력하게 논의되고 있다. 구룡마을 주민들 역시 일반분양을 받아도 입주 비용마련이 불가능한 만큼, 임대 후 분양이나 지분적립형 등이 주거 안정 확보를 위한 현실적인 대안이라고 판단하고 있다.

마을자치회 다른 관계자도 “무엇이 되든 대화를 통해 풀건 풀고 진행할 건 진행하자고 얘기를 해도 협의체가 열리지 않고 있다. 그게 제일 큰 불만이다”라며 “주민들도 뭔가 얘기를 들어야 개발이 어떻게 되는구나라고 생각하고 계획을 세울 텐데 우리가 뭘 믿고 공공기관을 따라갈 수 있겠나. 주민과 기관 간의 불통이 가장 큰 문제인 것 같다”고 지적했다.

10년이라는 세월을 보내며 주민들의 서울시, SH, 강남구를 향한 불신은 깊어만 갔다. 이에 따라 구룡마을에서는 공공기관이 개발 시기를 일부러 늦춰, 임대 비율을 낮추고 분양가구 수를 높이려는 것 아니냐는 볼멘소리가 농담 반 진담 반 풍문처럼 돌아다녔다.

한 주민은 “선 이주가 시작된 이후 돌아가신 분이 10명이 넘는다. 다 노인들인데 몇 년 지나면 죽는 사람이 더 많아질 수밖에 없다. 세대수를 줄이려고 일부러 늦추는 것 아니냐는 소리까지 나온다”고 꼬집었고, 다른 주민 역시 “많이들 죽어 나갔다. 여기 노인네들 웬만하면 다 일흔이 넘어서 많이 죽는다. 사업 시행자는 우리가 죽는 것을 바라고 있을지도 모른다. 이게 벌써 몇 년인가”라고 토로했다.